백화점 관련주 정리

강남점 한 곳 3조5800억, 하위 17개 점포를 다 합쳐 2조5763억

한국 백화점 산업의 숫자는 평균이 아니라 격차로 읽어야 한다. 한국섬유신문이 정리한 2025년 집계를 보면 롯데·신세계·현대·갤러리아·AK 다섯 사업자가 운영하는 65개 점포의 합산 매출은 40조 1,891억원으로 전년보다 3.8% 늘었다. 이 집계에서 1위는 신세계 강남점으로 3조 5,800억원이었고, 매출 1조원을 넘긴 13개 점포가 23조 4,388억원, 전체의 58.3%를 가져갔다. 반대편 하위 17개 점포의 합계는 2조 5,763억원으로 6.4%에 그쳤고 전년 대비 7.7% 줄었다.

개별 점포로 내려가면 격차가 더 선명하다. 이슈온이 정리한 2025년 점포별 매출에서 신세계 강남점은 3조 6,717억원으로 9년 연속 1위였고 롯데 잠실점이 3조 3,010억원으로 뒤를 이었다. 같은 점포를 두고 한국섬유신문은 3조 5,800억원, 이슈온은 3조 6,717억원을 적었다. 개별 점포 매출은 상장사가 사업보고서에 따로 싣는 항목이 아니라 매체가 업계 자료를 모아 만드는 수치여서, 인용할 때는 어느 집계인지 함께 봐야 한다. 이슈온 집계에서는 현대 판교점이 새로 2조원대에 들어오면서 2조 클럽이 5개 점포가 됐고, 대전 신세계 아트앤사이언스가 처음으로 1조원을 넘겼다. 65개 점포 가운데 37곳은 매출이 뒷걸음쳤다.

1년 전과 비교하면 방향이 더 잘 보인다. 어패럴뉴스가 집계한 2024년에는 5대 백화점 점포가 68개였고 합산 매출은 39조 8,000억원대, 증가율은 0.9%였다. 1조 클럽은 12개 점포로 전체의 53%였다. 점포 수는 줄고 상위 점포 쏠림은 커졌다는 뜻이다. 이 테마 종목들을 '백화점 업황'이라는 한 단어로 묶기 어려운 이유가 여기에 있다.

매장에서 결제된 돈과 백화점이 장부에 적는 돈은 다르다

백화점 기사에 나오는 '매출 3조원'은 대개 그 점포에서 소비자가 결제한 총액, 즉 거래액이다. 백화점 법인이 회계상 인식하는 매출은 그보다 훨씬 작다. 대부분의 패션·잡화 매장은 백화점이 상품을 사들이지 않고 자리를 내준 뒤 판매액의 일정 비율을 수수료로 떼는 방식으로 운영되기 때문이다. 여기에 직접 사들여 파는 직매입과, 식음료·극장처럼 임대료를 받는 방식이 함께 섞인다.

그 수수료율이 얼마인지는 공정거래위원회가 매년 조사해 공개한다. 2025년 12월 공개된 '2025년 대형유통업체 판매수수료율 등 실태조사'(2024년 거래 기준)에서 백화점의 실질판매수수료율은 19.1%였다. 같은 조사에서 TV홈쇼핑 27.7%, 대형마트 16.6%, 아웃렛·복합쇼핑몰 12.6%, 온라인쇼핑몰 10.0%, 전문판매점 15.1%였고 처음 조사 대상이 된 면세점이 43.2%로 가장 높았다. 백화점 브랜드 가운데는 AK가 20.8%로 가장 높은 수수료율을 기록했다.

같은 조사는 납품업체 규모에 따른 차이도 보여준다. 중소·중견 납품업체가 부담한 실질수수료율은 대기업 납품업체보다 평균 3.2%포인트 높았다. 전년 조사의 4.2%포인트보다는 격차가 줄었다. 점포 거래액 증가율과 상장사 매출 증가율이 따로 노는 것은 이 구조 때문이다.

롯데 14조·신세계 13조·현대 9조로 굳은 삼각 구도

한국섬유신문 2025년 집계에서 사업자별 합산 매출은 롯데 14조 2,223억원(전년 대비 3.0% 증가), 신세계 13조 1,400억원(6.5% 증가), 현대 9조 1,049억원(4.0% 증가) 순이었다. 이 셋이 5대 백화점 매출의 대부분을 차지하고 나머지를 한화갤러리아와 AK플라자가 나눠 갖는다. 이 페이지에 롯데쇼핑·신세계·현대백화점이 나란히 묶이는 근거가 이 순위다.

다만 상장 법인의 껍데기는 서로 다르다. 신세계는 백화점에 면세·아웃렛·패션 계열이 붙은 형태, 롯데쇼핑은 백화점에 할인점·슈퍼·이커머스·하이마트까지 붙은 형태, 현대백화점은 백화점 부문에 면세점과 가구 자회사 지누스가 얹힌 형태다. 같은 '백화점 3사'라도 손익계산서에 들어오는 사업의 종류가 다르다는 뜻이다.

㈜신세계가 이마트와 지분으로 갈라선 2025년 5월 30일

신세계그룹은 2024년 10월 정용진 회장이 이마트 계열을, 정유경 회장이 신세계 계열을 맡는 계열분리를 발표했다. 지분 정리는 이듬해 이뤄졌다. 정용진 회장은 2025년 2월 11일 이명희 총괄회장이 보유한 이마트 지분 10%를 약 2,251억원에 사들여 지분율을 28.85%로 올렸고, 정유경 회장은 5월 30일 이명희 총괄회장에게서 신세계 지분 10.21%를 증여받아 29.16%가 됐다. 이 증여로 남매 계열분리가 마무리됐다.

분리 이후 ㈜신세계에 남은 축은 백화점, 면세(신세계디에프), 아웃렛(신세계사이먼), 패션·뷰티(신세계인터내셔날)다. 2025년 연결 기준 총매출은 12조 77억원으로 전년보다 4.4% 늘었고 영업이익은 4,800억원이었다. 이 가운데 백화점 사업 총매출이 7조 4,037억원으로 2.2% 늘었고 영업이익은 4,061억원이었다.

점포 기록은 회사가 직접 공개했다. 강남점은 2025년 11월 7일 누적 거래액 3조원을 넘겨 3년 연속 '3조 클럽'에 들었고, 센텀시티점은 11월 25일 2조원을 넘겨 수도권 밖 점포로는 처음 3년 연속 2조원대를 기록했다. 4분기 백화점 총매출은 2조 1,535억원으로 7.2%, 영업이익은 1,433억원으로 15.7% 늘었다. 반면 자회사 쪽 편차는 컸다. 같은 분기 신세계디에프는 매출 5,993억원에 영업이익 20억원, 신세계인터내셔날은 매출 3,443억원에 영업손실 28억원, 신세계까사는 매출 626억원에 영업손실 29억원이었다.

매출은 줄고 이익은 늘어난 롯데쇼핑의 2025년

롯데쇼핑의 2025년 연결 매출은 13조 7,384억원으로 전년보다 1.8% 줄었다. 그런데 영업이익은 5,470억원으로 15.6% 늘었고 순이익은 1,145억원으로 흑자 전환했다. 매출과 이익이 반대로 움직인 조합인데, 이익을 만든 쪽은 백화점과 해외였다.

4분기만 떼어 보면 백화점 부문 매출은 9,525억원으로 4.4%, 영업이익은 2,260억원으로 25.7% 늘었다. 회사는 백화점의 연간 외국인 매출이 거래액 기준 7,000억원대로 역대 최대였고 4분기에만 37% 증가했다고 밝혔다. 외국인 고객 가운데 서구권 비중이 16%였다는 설명도 함께 나왔다.

다른 부문은 방향이 달랐다. 마트와 슈퍼는 적자로 돌아섰고 이커머스는 영업적자를 약 60% 줄였다. 해외에서는 베트남 매출이 19%, 인도네시아가 13% 늘었다. 회사는 2022년 4분기 이후 처음으로 분기 매출이 반등했다고 설명했다. 백화점 테마에서 롯데쇼핑을 볼 때 백화점 밖 사업의 손익이 함께 섞여 들어온다는 점이 여기서 드러난다.

현대백화점 판교점의 2조원과 더현대 서울의 182개국

현대백화점의 2025년 연결 매출은 4조 2,303억원으로 1% 늘었고 영업이익은 3,782억원으로 33.2% 증가했다. 백화점 부문 별도 기준 매출은 2조 4,346억원으로 0.1% 늘었고 영업이익은 3,935억원으로 9.6% 증가했다. 연결 영업이익보다 백화점 부문 영업이익이 더 큰 구조로, 백화점 밖에서 손실이 났다는 뜻이다.

회사가 내세운 점포는 두 곳이다. 판교점은 국내 백화점 가운데 가장 짧은 기간에 연매출 2조원을 넘겼고, 더현대 서울은 개점 이후 182개국 외국인이 다녀갔으며 외국인 매출이 전년보다 25% 늘었다.

자회사에서는 현대백화점면세점이 2018년 사업을 시작한 이후 처음으로 연간 흑자 20억원을 냈고, 매트리스·가구 회사 지누스가 영업이익 258억원으로 흑자 전환했다. 같은 그룹의 패션 계열사 한섬은 별도 상장사로 이 테마에 따로 들어와 있다.

점포 다섯 곳의 한화갤러리아, 점포 한 곳의 광주신세계

한화갤러리아는 압구정 명품관(1979년), 대전 타임월드(2000년), 진주점(2007년), 천안 센터시티(2010년), 수원 광교점(2020년) 다섯 점포를 운영한다. 회사 이력은 두 번 접혔다. 2021년 4월 1일 한화솔루션에 흡수합병됐다가 2023년 3월 1일 인적분할로 다시 떨어져 나왔고 같은 달 31일 재상장했다. 2024년 매출은 3,964억원, 영업손실 112억원, 순손실 259억원이었다. 2025년에는 국내에서 전개하던 햄버거 브랜드 파이브가이즈 사업을 사모펀드에 매각했고, 명품관 웨스트 리뉴얼을 3분기에 마무리하며 에르메스·고야드 등을 들였다.

광주신세계는 신세계가 지분 62.84%를 가진 별도 상장 법인으로, 광주점과 광주 이마트 등을 운영한다. 연간 영업이익은 2022년 655억원에서 2024년 523억원으로 줄었고, 매출 대비 판매관리비율은 같은 기간 56.1%에서 62.5%로 올랐다.

지금 이 회사 재무제표를 누르고 있는 것은 확장 프로젝트다. 2024년 광주종합버스터미널 부지를 매입하는 데 4,700억원을 썼고, 부채총계는 2023년 1,152억원에서 2024년 3,909억원으로 늘었다. 회사는 이 부지에 복합쇼핑몰을 지어 2028년 확장 개장하고 입점 브랜드를 500여 개에서 1,000여 개로 늘리겠다고 밝혔다. 현대백화점도 같은 지역에 더현대 광주를 2028년 상반기 개점하겠다고 예고해 둔 상태다.

수수료를 받는 쪽이 아니라 내는 쪽 — 신세계인터내셔날과 한섬

이 두 회사는 백화점을 운영하지 않는다. 백화점 매장에 들어가는 옷과 화장품을 만들거나 수입해 공급한다. 앞에서 본 판매수수료 구조에서 수수료를 내는 쪽이다. 그래서 백화점 집객이 늘면 매출이 따라 늘고, 수수료율이 오르면 부담이 커지는 반대편에 서 있다.

신세계인터내셔날은 조르지오 아르마니, 브루넬로 쿠치넬리, 크롬하츠, 폴스미스, 어그 같은 해외 브랜드를 수입해 전개하고 스튜디오 톰보이, 비디비치, 어뮤즈 같은 자체 브랜드도 갖고 있다. 2025년 연결 매출은 약 1조 1,100억원, 영업손실은 115억원이었다. 같은 해 라이프스타일 브랜드 자주(JAJU)를 계열사 신세계까사에 넘겼다. 2025년 3분기에는 코스메틱 매출이 1,111억원으로 16.7% 늘었다.

한섬은 현대백화점그룹 계열이다. 타임·마인·시스템·SJSJ 같은 자체 브랜드와 클로에·발렌시아가·랑방 등 수입 브랜드를 함께 전개한다. 2025년 연결 매출은 1조 4,918억원으로 0.4% 늘었고 영업이익은 522억원으로 17.8% 줄었다. 순이익은 462억원으로 6.8% 늘었다. 4분기만 보면 매출 4,637억원, 영업이익 272억원으로 각각 6.4%, 30.1% 증가했다. 같은 테마에 있어도 한섬이 주로 상대하는 채널은 대장주 신세계가 아니라 현대백화점이다.

수수료율 43.2%의 면세 — 호텔신라가 함께 묶이는 통로

호텔신라는 백화점 점포가 없다. 이 테마에 들어오는 통로는 면세다. 신세계가 신세계디에프로, 현대백화점이 현대백화점면세점으로 하는 사업을 호텔신라는 신라면세점으로 한다. 방한 외국인과 고가 소비라는 같은 수요를 놓고 백화점 사업자와 만나는 지점이다.

공정위 조사에서 면세점의 실질판매수수료율 43.2%는 백화점 19.1%의 두 배가 넘는다. 같은 고급 상품을 팔아도 채널 구조가 다르다는 뜻이다. 호텔신라의 2025년 매출은 4조 683억원으로 3.1% 늘었고 영업이익은 135억원으로 흑자 전환했지만, 당기순손실은 1,728억원으로 적자 폭이 커졌다.

부문별로 보면 방향이 갈렸다. 4분기 호텔·레저 부문은 매출 1,905억원에 영업이익 165억원으로 각각 9.3%, 3.1% 늘었다. 반면 면세를 담당하는 TR 부문은 매출 8,549억원으로 10.5% 늘었는데도 영업손실 206억원을 냈다. 전년 동기 439억원 손실에서는 줄어든 수치다. 백화점 3사의 면세 부문도 같은 해 방향이 바뀌어, 신세계디에프는 4분기에 영업이익 20억원을 냈고 현대백화점면세점은 첫 연간 흑자를 기록했다.

간판을 내린 자리 — 세이브존I&C·대구백화점·베뉴지

세이브존I&C는 백화점 형식을 갖춘 아울렛을 운영한다. 전신은 1998년 4월 설립된 '일하는 사람들'이고 2001년 1월 세이브존 사업이 시작됐다. 노원·화정·성남·광명·부천상동·울산·대전·해운대·전주코아 등에 점포가 있고, 상장사인 세이브존I&C와 비상장사 세이브존·세이브존리베라가 지점을 나눠 운영한다. 취급 상품이 중저가 브랜드 중심이어서, 명품 구성으로 거래액을 만드는 빅3 대형 점포와는 상권도 손님도 다르다.

대구백화점은 동성로 본점이 2021년 문을 닫은 뒤로 백화점 영업이 사실상 멈춰 있다. 2024년 8월 본점과 옛 대백아울렛, 신서동 물류센터 세 자산을 공개매각에 부쳤지만 우선협상대상자와의 협상이 계약으로 이어지지 않았다. 2026년 7월 15일에는 구정모 회장 등 특수관계인 6명이 보유 주식 279만 5,743주(지분 25.82%)를 세경인베스트와 아람코리아에 223억 6,594만원, 주당 8,000원에 넘기는 계약을 맺었다. 회사는 앞서 장기차입금 891억원을 1년 만기 단기차입금으로 대환했고 본점과 신서동 토지·건물이 담보로 잡혀 있다.

베뉴지는 이름부터 바뀐 회사다. 1979년 4월 시대주택건설로 설립돼 1986년 4월 그랜드백화점이 됐고, 1993년 11월 상장했다가 2019년 3월 베뉴지주식회사로 상호를 바꿨다. 신촌점은 2018년 9월, 마지막 점포인 일산점은 2025년 6월 1일 문을 닫았다. 지금 회사가 운영하는 것은 베뉴지웨딩, 호텔베뉴지, 그랜드물류센터, 그랜드 아쿠아앤피트니스 등이다. 백화점 테마 안에 있지만 백화점 점포는 남아 있지 않다.

'백화점주'라는 한 단어로 묶이지 않는 열한 종목

첫째, 점포 매출과 회사 매출은 같은 성격의 숫자가 아니다. 앞에서 본 강남점의 3조원대 숫자는 소비자가 결제한 거래액이고, 신세계 백화점 사업의 2025년 총매출은 7조 4,037억원, 현대백화점의 백화점 부문 별도 기준 매출은 2조 4,346억원이다. 판매수수료 방식이 매출의 큰 부분을 차지하기 때문에 거래액과 회계상 매출의 크기가 크게 벌어진다.

둘째, 열한 종목이 같은 사업을 하지 않는다. 백화점 점포를 직접 운영하는 곳은 신세계·롯데쇼핑·현대백화점·한화갤러리아·광주신세계이고, 신세계인터내셔날과 한섬은 그 매장에 물건을 넣는 쪽, 호텔신라는 면세, 세이브존I&C는 아울렛이다. 대구백화점과 베뉴지는 백화점 영업을 접은 뒤 보유 부동산이 남은 경우다.

셋째, 같은 뉴스가 종목마다 다르게 닿는다. 방한 외국인 증가는 면세와 명품 비중이 큰 대형 점포를 가진 회사에 먼저 닿고, 지방 중소 점포 위주의 회사에는 그만큼 닿지 않는다. 2025년 65개 점포 가운데 37곳이 역신장했다는 집계가 그 차이를 숫자로 보여준다.

넷째, 구성종목은 고정된 목록이 아니다. 테마 분류는 집계 기준과 시점에 따라 바뀌고, 대장주 표시의 근거가 되는 시가총액 순위도 기준일마다 다시 계산된다. 한화갤러리아가 2021년 합병으로 상장 목록에서 사라졌다가 2023년 재상장으로 돌아온 것처럼, 목록 자체가 기업 구조 변화를 따라 움직인다.